El modelo de PrecioBarrio prevé que el precio de la vivienda en Madrid suba un 13,6% en los próximos 12 meses (±4,9 puntos). Variación interanual actual: 14,2% (2025T4).
Comparamos lo que el modelo habría predicho en cada trimestre (usando solo datos anteriores) con lo que realmente pasó después, en 60 predicciones. Error medio 4,9 puntos; acierta si el precio sube o baja el 85% de las veces.
━ Precio real (INE) ┄ Previsión del modelo
Además del agregado de la ciudad, calculamos una previsión a 1 año para cada barrio y distrito con su propia serie histórica real (momentum amortiguado: 50% momento del barrio (media 3 años) + 50% tendencia de la ciudad, con factor de reversión 0,6.). Backtest en abierto: en distritos el error medio es 6,9% y acierta la dirección el 79.3% de las veces (285 predicciones); en barrios, 8,2% y 73.6% (764). La previsión por barrio es más incierta cuanto más corta es su serie.
| Distrito | €/m² 2025 | Previsión 2026 |
|---|---|---|
| Usera | 3388 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Vicálvaro | 1811 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Barajas | 2627 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Moratalaz | 3997 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Villaverde | 2650 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Salamanca | 9406 | ▲ sube con fuerza PRO |
| San Blas - Canillejas | 1887 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Retiro | 7469 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Latina | 3534 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Puente de Vallecas | 2929 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Tetuán | 5447 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Carabanchel | 3346 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Arganzuela | 6086 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Ciudad Lineal | 4677 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Chamberí | 8238 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Fuencarral - El Pardo | 5417 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Chamartín | 7427 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Centro | 7148 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Hortaleza | 5080 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Moncloa - Aravaca | 5870 | ▲ sube con fuerza PRO |
| Villa de Vallecas | 3278 | ▲ sube con fuerza PRO |
El mismo modelo, entrenado y validado por separado para cada comunidad sobre su propio IPV trimestral del INE (2007→). España en conjunto: +12,9% (±3,9 pp; acierto de dirección 93% en 60 predicciones validadas).
| Comunidad | Previsión 12m | Error medio | Acierto dirección | n |
|---|---|---|---|---|
| Castilla y León | +15,3% | ±3,8 | 93% | 60 |
| Murcia, Región de | +14,4% | ±4,1 | 92% | 60 |
| Rioja, La | +14,4% | ±4,2 | 93% | 60 |
| Aragón | +14,4% | ±3,5 | 93% | 60 |
| Galicia | +14,1% | ±3,4 | 93% | 60 |
| Asturias, Principado de | +13,9% | ±3,6 | 85% | 60 |
| Madrid, Comunidad de | +13,6% | ±4,9 | 85% | 60 |
| Cantabria | +13,6% | ±3,9 | 90% | 60 |
| Comunitat Valenciana | +13,5% | ±3,5 | 93% | 60 |
| Ceuta | +13,3% | ±3,7 | 93% | 60 |
| Melilla | +12,8% | ±4,2 | 90% | 60 |
| Castilla - La Mancha | +12,8% | ±3,9 | 92% | 60 |
| País Vasco | +12,3% | ±3,9 | 90% | 60 |
| Extremadura | +12,2% | ±4 | 78% | 60 |
| Andalucía | +11,8% | ±3,9 | 92% | 60 |
| Balears, Illes | +11,7% | ±4,3 | 87% | 60 |
| Navarra, Comunidad Foral de | +11,4% | ±3 | 93% | 60 |
| Canarias | +11% | ±3,8 | 93% | 60 |
| Cataluña | +10,9% | ±4,3 | 93% | 60 |
Calculamos la previsión para los 306 municipios >25.000 hab con serie MIVAU propia — y publicamos solo 183. Los otros 123 se suprimen porque su serie tiene huecos (27) o su backtest no supera los umbrales de calidad (96): error medio ≤ 9 pp y acierto de dirección ≥ 60%. Preferimos un «no lo sabemos» honesto a un número decorativo.
| Municipio (mayores subidas previstas) | Previsión 12m | Error medio | Acierto |
|---|---|---|---|
| Torrelavega | ▲ sube con fuerza PRO | ±7,3 | 61% |
| Quart de Poblet | ▲ sube con fuerza PRO | ±7,5 | 73% |
| Coslada | ▲ sube con fuerza PRO | ±5,3 | 84% |
| Aldaia | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,1 | 77% |
| Camas | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,5 | 67% |
| Alaquàs | ▲ sube con fuerza PRO | ±8,8 | 74% |
| Burjassot | ▲ sube con fuerza PRO | ±8,3 | 78% |
| Sant Vicent del Raspeig/San Vicente del Raspeig | ▲ sube con fuerza PRO | ±7,7 | 74% |
| Alcalá de Henares | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,6 | 81% |
| Arganda del Rey | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,4 | 86% |
| Torrent | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,9 | 75% |
| Parla | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,5 | 88% |
| Paterna | ▲ sube con fuerza PRO | ±7 | 77% |
| Alcalá de Guadaíra | ▲ sube con fuerza PRO | ±5,6 | 78% |
| Sagunt/Sagunto | ▲ sube con fuerza PRO | ±6,5 | 72% |
Valor tasado (tasación), no precio de transacción. Serie municipal ruidosa: la previsión solo se publica donde el backtest la sostiene. No es consejo de inversión.
Momentum amortiguado: previsión ≈ 0.95·(variación interanual actual) + 0.05·(media histórica). α ajustado por validación walk-forward sobre el INE IPV.
Modelo simple a nivel de ciudad (Comunidad de Madrid); omite inventario, días en el mercado y rebajas de precio (datos de portales no reutilizables). No es consejo de inversión. Fuente: INE, Índice de Precios de Vivienda (Comunidad de Madrid). Publicamos los pesos y el backtest: metodología.
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